Szukasz domu nowoczesnego? Kieruj się na www.domynowoczesne.com
LKProjekt Zadzwón do Nas
(12) 411 88 45

Wyszukiwarka

nazwa projektu
powierzchnia użytkowa *
od do
wyszukiwanie zaawansowane »
* bez garażu, piwnic, strychu, pomieszczeń dodatkowych

« wstecz    |    Strona główna / BUDOWA OD A DO Z / Proces inwestycyjny

 

1. DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY / WYPIS Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w Wydziale Architektury właściwego Urzędu Gminy czy na obszarze, w którym znajduje się przedmiotowa działka, obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

W przypadku gdy taki Plan został uchwalony Inwestor winien zwrócić się z wnioskiem do Urzędu gmin o wydanie wypisu (wraz z wyrysem) z aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania, który określi jakie zamierzenia inwestycyjne dopuszczone są do realizacji na danym obszarze, z uwzględnieniem wymogów szczególnych, takich jak aspekty urbanizacyjno-architektoniczne oraz warunki obsługi komunikacyjno-technicznej.

W przypadku, gdy dany obszar nie jest objęty aktualnym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Inwestor zobowiązany jest zwrócić się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy z wnioskiem o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy, tj. decyzji WZ. Jest to decyzja lokalizacyjna, której zadaniem jest  stwierdzenie czy wnioskowana inwestycja nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego i określenie uwarunkowań przestrzenno-architektonicznych i technicznych, umożliwiających jej realizację na danym obszarze.

2. DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

W przypadku wnioskowania o uzyskanie Decyzji WZ, Inwestor zobowiązany jest dostarczyć w/w dokumenty formalne już na etapie składania wniosku. Ponadto należy w nim określić jakie zamierzenie budowlane ma stanowić przedmiot planowanej inwestycji i przedstawić jego krótką charakterystykę - w tym dane określające charakter zabudowy, przybliżone dane kubaturowo-powierzchniowe (opcjonalnie uzupełniające szkice, rysunki), sposób zagospodarowania terenu oraz określenie podstawowych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej itp.. Dostarczyć należy również kopię mapy zasadniczej z oznaczonym terenem inwestycji.

Warunkami uzyskania decyzji WZ są: dostępność działki do drogi publicznej, istniejąca zabudowa na co najmniej jednej z działek sąsiednich, mającej dostęp do tej samej drogi publicznej, wystarczająca infrastruktura techniczna, brak konieczności uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze oraz zgodność decyzji z przepisami odrębnymi, np. w zakresie ochrony środowiska.

Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy dołączyć:

  • wypis z ewidencji grubtów,
  • umowę od dostawców potwierdzającą, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zanierzeb=nia budowlanego,
  • warunki dostepu do drogi publicznej od zarządcy drogi.

Jeśli Inwestor stara się o uzyskanie Wypisu z Planu Zagospodarowania zobowiązany jest jedynie do wypełnienia właściwego wniosku w Urzędzie Gminy, a wymienione poniżej dokumenty formalne winny być przygotowane w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

 

3. MAPA DO CELÓW PROJEKTOWYCH I OPINIA GEOTECHNICZNA GRUNTU

Kolejnym etapem po zgromadzeniu podstawowych dokumentów formalnych winno być zlecenie geodecie wykonania mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, najczęściej w skali 1:500, która stanowić będzie podstawę do ustalenia lokalizacji przedmiotowej inwestycji w odniesieniu do istniejącego zagospodarowania terenu. Mapa do celów projektowych niezbędna będzie do wykonania projektu zagospodarowania działki, wchodzącego w skład projektu budowlanego oraz – w razie potrzeby –  do opracowań uzupełniających.

W celu rozpoznania warunków gruntowo – wodnych w podłożu terenu przeznaczonego pod budowę należy zlecić uprawnionemu geologowi wykonanie opinii geotechnicznej.  Oprócz budowy geologicznej terenu w opinii określona zostaje kategoria geotechniczna obiektu oraz rodzaj warunków gruntowych a także wytyczne dotyczące posadowienia obiektu.

W przypadku budynków zaliczonych do drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej opracowuje się dodatkowo dokumentację badań podłoża gruntowego oraz  w zależności od potrzeb  – dokumentację geologiczno-inżynierską.

4. WYBOR PROJEKTU GOTOWEGO

Projekt gotowy, zwany również typowym,  to kompletna dokumentacja, stanowiąca tzw. projekt architektoniczno-budowlany (przekazywany Inwestorowi w 4 egzemplarzach), w skład którego wchodzą poszczególne projekty branżowe, tj. architektura, konstrukcja, instalacje wewnętrzne, wraz z częścią pisemną i rysunkową oraz charakterystyka energetyczna z analizą możliwości racjonalnego wykorzystania wysokoefektywnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło, (o ile są dostępne techniczne, środowiskowe i ekonomiczne możliwości), a także odpowiednie dokumenty formalne.

Przy wyborze projektu gotowego, Inwestor zobowiązany jest, oprócz indywidualnych preferencji, wziąć pod uwagę zgodność projektu z decyzją WZ/Wypisem z Planu, a także pozostałymi przepisami i uwarunkowaniami lokalizacyjnymi. Informacje dołączone do każdego z naszych projektów stanowią podstawę do wykonania odpowiedniej analizy przez Inwestora.

W razie potrzeby Inwestor może już na etapie wyboru projektu typowego zwrócić się do architekta, który będzie adaptował wybrany projekt do warunków miejscowych, w celu uzyskania odpowiedniej porady.

Wszelkie zmiany do projektu gotowego, wynikające zarówno z wymogów formalnych, jak i na życzenie własne Inwestora, wprowadza do projektu gotowego architekt adaptujący, na podstawie tzw. zgody autorskiej na zmiany, wydawanej przez naszą pracownię w momencie zakupu projektu. W przypadku zmian znacznie ingerujących w projekt gotowy, Inwestor może zlecić naszej pracowni przeprojektowanie budynku w formie tzw. projektu półindywidualnego lub indywidualnego (patrz: zakładka „projekt indywidualny”).

Finalnie powstaje dokumentacja, posiadająca formę projektu gotowego, z tą jednak różnicą, że na etapie adaptacji projektu do warunków miejscowych architekt adaptujący ingeruje w projekt gotowy jedynie w zakresie, wynikającym z podstawowego zakresu adaptacji, bez konieczności dokonywania jego gruntownego przeprojektowania.

5. ADAPTACJA PROJEKTU /  PROJEKT BUDOWLANY

Każdy projekt gotowy wymaga adaptacji, tj. dostosowania go do  zapisów ujętych w Decyzji o Warunkach Zabudowy lub w Wypisie z Planu a także przepisów prawa budowlanego, związanych z jego lokalizacją na danej działce, lokalnych uwarunkowań miejsca i indywidualnych potrzeb Inwestora.

W celu wykonania adaptacji projektu należy udać się do wybranego architekta z odpowiednimi uprawnieniami. Inwestor winien na tym etapie przekazać wybranemu projektantowi zgromadzone wcześniej dokumenty formalne wraz z mapą do celów projektowych.

Po wyborze projektu z naszej oferty Inwestor może również zwrócić się z prośbą o adaptację do naszej pracowni. Podstawowym obowiązkiem architekta adaptującego jest wykonanie projektu zagospodarowania działki, który składa się z części opisowej oraz z części rysunkowej, wykonanej na sporządzonej przez geodetę mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, i który przedstawia projektowaną inwestycję w odniesieniu do istniejącego stanu zagospodarowania terenu, w oparciu o wszelkie uwarunkowania formalne.

Architekt adaptujący winien również dostosować posadowienie przedmiotowego budynku do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i ukształtowania terenu oraz w razie potrzeby dopasować konstrukcję dachu do odpowiednich stref obciążenia wiatrem i śniegiem.

W przypadku projektów przyłączy zewnętrznych oraz wewnętrznych instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych (z wyjątkiem instalacji gazowej i wentylacji mechanicznej jako nie objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, nie ma wymogu dołączania ich do projektu budowlanego.  Projekt przyłączy stanowi odrębne opracowanie, wykonywane i uzgadniane z właściwymi zarządcami mediów przez wybranych wcześniej przez Inwestora projektantów branżowych – przed przystąpieniem do realizacji uzbrojenia działki.

Architekt adaptujący ma ponadto za zadanie dołączyć do dokumentacji projektowej dostarczone przez Inwestora dodatkowe opinie, uzgodnienia i postanowienia, narzucone w Decyzji o Warunkach Zabudowy/Planie Zagospodarowania lub przez przepisy szczególne, m. in. takie jak: uzyskanie postanowienia właściwego organu w przypadku terenu znajdującego się w obszarze szkód górniczych, uzyskanie opinii Konserwatora Zabytków lub Konserwatora Przyrody. Koniecznym może się okazać tzw. wyłączenie części gruntu z produkcji rolnej (dotyczy gruntów klasy I-III), które Inwestor zobowiązany jest uzyskać w oparciu o wykonany projekt zagospodarowania działki.

W przypadku potrzeby wykonania dodatkowych opracowań budowlanych, np. projektu budowlanego zjazdu, Inwestor winien zlecić wykonanie ich wybranym uprawnionym projektantom branżowym, którzy uzgadniają je z właściwymi jednostkami organizacyjnymi. Architekt adaptujący zobowiązany jest dołączyć odpowiednią dokumentację do projektu i ująć ją w projekcie zagospodarowania działki. Architekt adaptujący ma obowiązek uzupełnić dokumentację o odpowiednie zaświadczenia i opisy, takie jak: plan BIOZ, aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów i projektantów branżowych, oświadczenie o zgodności projektu z przepisami budowlanymi i zasadami wiedzy technicznej oraz określić obszar oddziaływania obiektu budowlanego.

Projekt architektoniczno-budowlany wraz z projektem zagospodarowania działki oraz uzupełniającymi dokumentami formalnymi stanowią projekt budowlany. Osoba adaptująca ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu oraz jego zgodności z obowiązującymi przepisami budowlanymi w dniu składania projektu.

6. POZWOLENIE NA BUDOWĘ I ZGŁOSZENIE DOTYCZĄCE ROBÓT BUDOWLANYCH

W związku z wejściem w życie nowelizacji prawa budowlanego, z dniem 28 czerwca 2015 r., w określonych przypadkach inwestor ma możliwość budowy domu w oparciu o zgłoszenie.

Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę zwolnione są wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane oraz nie wymagają przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko lub obszar Natura 2000.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia  robót budowlanych. Jeżeli w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Jeżeli w ciągu 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia robót budowlanych Inwestor nie podejmie prac, zobowiązany jest do ponownego dokonania zgłoszenia.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada w drodze postanowienia na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw.

W przypadku inwestycji wymagających pozwolenia na budowę lub gdy inwestor zrezygnuje z możliwości trybu budowy na zgłoszenie należy złożyć wniosek o wydanie Decyzji o pozwoleniu na budowę należy złożyć w Wydziale Architektury właściwego Starostwa Powiatowego.

Do wniosku Inwestor zobowiązany jest dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego (wraz z wymaganymi uzgodnieniami i oświadczeniami) oraz wszystkie zgromadzone wcześniej podstawowe dokumenty formalne, w tym decyzję WZ lub Wypis z Planu Zagospodarowania. Do wniosku należy ponadto dołączyć oświadczenie Inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Pozwolenie na budowę wydaje Starosta w ustalonym ustawowo terminie – 65 dni. W przypadku  wystąpienia braków formalnych we wniosku, organ administracyjny zobowiązany jest w terminie do 14 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, do wezwania inwestora do ich uzupełnienia. W postanowieniu przedstawia czas do uzupełnienia braków. W przypadku stwierdzenia braków w projekcie Urząd wzywa  Inwestora do ich usunięcia odpowiednim postanowieniem, w którym narzucony zostaje również termin na skompletowanie wymaganej dokumentacji. Inwestor ma prawo wnioskować o wstrzymanie postępowania w razie, gdy termin narzucony w postanowieniu jest za krótki, a następnie wnioskować o odwieszenie w momencie uzupełnienia wszystkich braków (czasu tego nie dolicza się do ustawowego terminu 65 dni).

Decyzja staje się prawomocna po 14 dniach od jej wydania, pod warunkiem, że żadna ze stron postępowania nie wniesie odwołania. Po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z przedłożonych w urzędzie 4 egzemplarzy projektu budowlanego,
2 egzemplarze zostają zwrócone Inwestorowi, jeden pozostaje w Wydziale Starostwa, a jeden zostaje przekazany do Nadzoru Budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa w przeciągu 3 lat od dnia uzyskania prawomocności, w przypadku braku rozpoczęcia prac na budowie, a także w przypadku przerwania prac na okres dłuższy niż 3 lata.

W przypadku uzyskania decyzji odmownej Inwestor ma prawo odwołać się od niej w terminie 14 dni od daty jej wydania. Odwołanie składa się do organu wyższej instancji, za pośrednictwem organu, który decyzję wydał.

W przypadku potrzeby wprowadzenia zmian w projekcie na etapie budowy, po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, Inwestor zobowiązany jest uzyskać decyzję zamienną, w oparciu o projekt budowlany z wprowadzonymi przez uprawnionego projektanta korektami.

 

7. ROZPOCZĘCIE BUDOWY

Inwestor zobowiązany jest powiadomić Powiatowy Inspektorat
Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą geodezyjnego wyznaczenia budynku w terenie.

Należy pamiętać o obowiązku ustawienia na terenie budowy w widocznym miejscu – żółtej tablicy informacyjnej.

koszyk Twój koszyk

telefon Szybki kontakt

tel./fax (12) 412 63 73
(12) 411 88 45
e-mail: biuro@lk-projekt.pl
Wyróżnij Nas

 
© 2010 LK & PROJEKT NA SKRÓTY PROJEKTY WYDAWNICTWO PORADNIK BUDOWLANY

Ważne: nasze strony wykorzystują pliki cookies. Zamknij

Używamy informacji zapisanych za pomocą plików „cookies” i podobnych technologii m.in. w celach reklamowych i statystycznych oraz w celu dostosowania naszego serwisu do indywidualnych potrzeb Użytkowników. W przeglądarce internetowej można wyłączyć, zmienić ustawienia dotyczące „cookies”. Korzystanie z naszych serwisów internetowych bez zmiany ustawień dotyczących „cookies” oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia. Więcej informacji można znaleźć w naszej Polityce Cookies

Webmaster&Administrator: Webstar
Nike Air